Nothing to show. You must configure the data source of the widget.

Алмаз КУЧЕМБАЕВ: Градостроительство по закону

FbcIK_4hpcQ.jpgГрадостроительная политика в Ульяновске неоднократно подвергалась критике. Очевидно, что в этой сфере назрела острая необходимость преобразований.

И они идут. Однако не всегда даже хорошие законы применимы на практике. Действительность многое корректирует. Собственно об этом и был наш разговор с юристом Алмазом Кучембаевым, который пришел в студию ИД «Ульяновская правда».

С какими проблемами в градостроительстве вы сталкиваетесь в своей практике?

— Назову две большие многогранные проблемы. Во-первых — это многоквартирное строительство. Здесь есть вопросы ко многим застройщикам и по срокам, и по качеству. Причем под качеством надо понимать не просто строительные недоделки, но и качество инфраструктуры домов, которые сегодня сдаются. То есть в данном случае мы говорим о точечной застройке.

Вторая большая проблема — это самовольное строительство. Здесь можно сказать и о самовольном захвате. К примеру, в районе поселка Мостовая есть целые улицы, которые возникли в силу захвата этой территории гражданами, и постройки на них самовольных домов. Казалось бы, застройка пустырей — естественный прирост городов, но порядок узаконения таких домов не предусмотрен.

Но самовольное строительство — это не только самозахват. К нему можно отнести то же «серое» строительство клубных домов.

Кроме того, в последнее время актуальным стало мошенничество в сфере кадастрового учета недвижимости, когда, к примеру, земля выдается по льготной цене. Или право на приобретение земли возникает в силу того, что те или иные специалисты — кадастровые инженеры — рисуют объекты, которых нет, или объекты, которые не соответствуют тому, что есть на самом деле. Из этого вытекает много проблем. И уже есть первые уголовные дела.

— Давайте на этих проблемных вопросах остановимся более подробно. Настоящей бедой для Ульяновска становится точечная застройка. Так, в сентябре 2014 года Ленинский районный суд признал незаконным строительство гостиницы на улице Кролюницкого, где компания «Монолитсервис» застраивала подземную реку Симбирку. После длительной работы с приставами застройщик освободил участок от ограждения. Однако вместо одного строителя реку стал засыпать другой. Участок огородила компания «Силен». На заборе огороженной территории висит паспорт объекта о строительстве многоквартирного дома. Как указано на сайте компании «Силен», на участке площадью 20 соток будет 23-этажный дом с 220 квартирами. Какова ситуация сегодня?

— Сразу хочу отметить, что точечную застройку вообще запретить невозможно, для этого сначала нужно запретить частную собственность.

Как вы знаете, земельные участки внутри существующих микрорайонов находятся у того или иного лица в собственности, и он вправе ими распоряжаться как хочет, в том числе застраивать их. У «Силена» вблизи озера реки Симбирки была в собственности земля трех выкупленных и объединенных участков. Вернемся к истории с Симбиркой. Действительно, в 2014 году началась застройка территории реки. Мы представляли интересы жителей, живущих рядом. Их подвалы стала затапливать вода — ведь застройщик строил прямо на самом озере.

Тогда-то я и узнал, что есть такая подземная река. Несмотря на то что она протекает в коллекторах и в этом месте выходит наружу, там достаточно чистая вода. Суд тогда установил, что этот водоем имеет место быть. А документы, подготовленные для застройки участка, незаконны. Мы долго добивались этой правды — работали юристы, прокуратура, депутаты. Дело было хорошее в том плане, что мы применили закон в чистом виде: потребовали освободить зеленую зону и убрать незаконную застройку.

А потом вдруг оказалось, что мы освободили ее не для жителей города, а для другого застройщика, который стал строить на своих трех участках многоэтажный дом. При этом он не утруждался вывозом земли из вырытого котлована, а засыпал ею то самое озеро. Загородил все забором и начал вбивать сваи. Причем с самого начала было видно, что площади своих участков для строительства ему не хватает. Поэтому он и засыпал озеро, чтобы на нем строить. Как оказалось, дом в 23 этажа ему разрешили построить только на 20 сотках. В этом случае как раз можно говорить о том, что это и есть точечная застройка.

Вот такой дом «съест» вокруг себя всю территорию. Ему необходима соответствующая инфраструктура, которой нет. Сейчас по нашей просьбе в суд обратилась уже администрация города. Она требует освободить незаконно занятую территорию и ужаться застройщику до площади своего участка. В суде «Силен» признал это. Однако просит дать ему немного времени: он готов убрать грунт с озера и забор, но только когда пройдут холода. Судебное решение пока не вынесено. Следующее заседание в середине февраля. Мы надеемся, что все требования будут выполнены. И дороги обратной не будет: одно решение суда уже было, в нем было четко сказано, что это озеро застраивать нельзя.

— А дом все-таки будет выстроен?

— Из-за того что «Силен» очень долго и упорно не мог ужаться в площадь своего участка — законные границы, я посчитал, что есть основания для того, чтобы признать разрешение незаконным, и обратился в прокуратуру. У меня нет полномочий, чтобы собрать необходимые документы, поэтому прокурорские сотрудники проверят, сделают запрос, а потом будет вынесено окончательное решение по дому. «Силен» можно понять: компания — собственник территории и хочет на ней построить дом. Беда в том, что необходимой инфраструктуры подобные застройщики не создают. Спрашивается, где будут парковать свои авто жильцы дома, где будут отдыхать дети и взрослые? И здесь сказывается пробел в нормативно-законодательных актах. В требованиях к площади земельных участков, в том числе и по застройкам многоквартирных домов, у нас не сказано, что рядом с домом должна быть какая-то инфраструктура, поэтому и вырастают такие дома, где отмостка идет по границе земельного участка, то есть дом строится к ней впритык.

Я выступил с инициативой внести изменения в Правила землепользования и застройки города, установить минимальные требования к застройщикам. Особо там придумывать ничего не надо. Если взять те же Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, там очень подробно обо всем сказано, в том числе расписаны требования к наличию зеленых, парковочных зон, детских площадок. Таким образом, можно текст в текст все повторить. Я в свое время, когда увидел, что такой пробел существует порядка 10 лет, очень удивился. На сегодня главное, что администрация города не против внести такие изменения в Правила землепользования и застройки.

— В сентябре прошлого года было принято решение о сносе 3-этажного клубного дома на ул. Баумана, 85. В чем причина? Много ли таких домов в Ульяновске? И что делать жителям, если дом снесут?

— В этом деле я не участвовал. Но ко мне обращались жильцы подобных домов, поэтому в целом тему изучил. Такая практика на самом деле началась не с нашего региона, а с Подмосковья и Урала. Но отношение к тому, по каким «серым схемам» строятся так называемые клубные дома — дома до пяти этажей, меняется. Практика сформировалась так: чтобы построить такой дом по закону, надо провести достаточно дорогостоящие работы — заказать проектносметную документацию, в отдельных случаях — провести ее экспертизу, получить разрешение на строительство, это все требует определенных затрат.

Но сегодня эти дома составляют конкуренцию большим многоквартирным домам за счет того, что они по стоимости дешевле. И как раз для того чтобы добиться этой дешевизны, нужно снижать максимальные издержки. Застройщики пошли на такой хитрый вариант оформления, что изначально называли эти дома индивидуальными. По сути, они скупали 6 соток на месте старого индивидуального дома, сносили его и строили трех -, четырехэтажные дома. Потом оформляли их по «дачной амнистии»: подавали декларацию в Росреестр, где им выдавали свидетельство, что это индивидуальный жилой дом. И квартиры в нем продавались не как отдельные помещения, а как доля в этом доме. В принципе, возражений со стороны граждан не было. Поэтому практика существовала очень долго. Во всей этой круговерти позиция органов власти сводилась до недавнего времени к тому, что как кадастровый инженер нарисовал, так оно и верно. Перепроверять его работу никто не брался. Что поступало в Кадастровую палату, то и ставилось на учет. Что поступало из Кадастровой палаты в Росреестр, то и регистрировалось.

Но в 2012 году началось движение вспять: прокуратура стала требовать от администрации города обращаться в суд с исками о сносе таких домов. И первый дом оказался Баумана, 85. Возможно потому, что в нем была продана всего одна квартира. И вот этот покупатель захотел вернуть свои деньги. Суд вынес положительное решение. Но встал вопрос: что будет дальше с такими домами, их ведь немало. Если потрудиться, я могу назвать более двух десятков адресов, но на самом деле может оказаться, что их в два раза больше. Кстати, в большинстве сейчас живут.

А тем временем механизм уже заработал. Прокуратура вносит предписания администрации, администрация подает в суд. Следующий дом на снос был по адресу: Тимирязева, 37. Там просто очевидно было, что он многоквартирный. Когда начался суд, планировка изначально создавалась под квартиры — это показала экспертиза. Но потом он был быстренько перепланирован под индивидуальный. В итоге суд решил, что дом сносить не нужно, то есть застройщик его сохранил в том виде, в котором он описан. А если дом индивидуальный, то по «дачной амнистии» все дальнейшие изменения можно зарегистрировать.

Дальше практика пошла еще интересней. Появились требования следующего рода: администрация обратилась по дому, расположенному по адресу: 1-й пер. Декабристов, 25, с требованиями не сносить, а обязать застройщика получить разрешение на реконструкцию дома, то есть оформить его многоквартирным. Я к чему веду? Эта практика коттеджной застройки по «серой схеме» привела к тому, что легализация происходит очень сложным путем. Сносить их вроде как не будут, но все равно придется делать проектную документацию. Получается, выгода самой схемы теряется. Не знаю, что будет дальше. В любом случае я не вижу пока никого из участников процесса, кто хотел бы, чтобы такие дома сносились, как того требует закон.

— А дом по ул. Баумана, 85 снесут?

— Это еще более интересный вопрос. Скажите, сколько решений судов в принципе исполняются? На сегодня по статистике самые лучшие приставы — это те, которые достигают хотя бы половины исполнения решений. Это для нас сильная боль. Мы представляем интересы в суде и должны гарантировать или, по крайней мере, быть уверенными в том, что решение суда будет исполнено. Но то внимание, которое уделяется службе судебных приставов самим государством, настолько незначительное, что успехов они не достигают.

Источник:

http://ulpressa.ru/