Nothing to show. You must configure the data source of the widget.

«Дольщики побеждают застройщиков»

V1JLBMUKZ_k.jpgО том, что меняется в отношениях между ульяновскими дольщиками и застройщиками, мы беседуем с директором юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмазом Кучембаевым.

В строительство пришли из других сфер делать деньги, а не строить город.

- В высказывании одного из чиновников мы как-то встречали фразу о том, что в Ульяновске долевое строительство развито меньше, чем в других регионах. Почему так?

- Не знаю в Ульяновске ни одного многоквартирного дома (далее – МКД) строящегося без привлечения средств дольщиков. Приблизительная сметная стоимость одного МКД на 200 квартир составляет 300 млн. рублей. Застройщик не берет на строительство деньги в банке под 20 % годовых, он берет деньги у дольщиков. Ипотека перекладывает издержки по привлечению денег на строительство жилья на дольщиков. В итоге строительство жилья настолько выгодно, что сегодня в Ульяновске строят дома автомобильный дилер, мебельщик, «микрофинансист» и так далее. В строительство пришли из других сфер делать деньги, а не строить город. При этом привлеченные деньги дольщиков даже в случае просрочки сдачи дома обходились застройщику в 2-3 % годовых. Все потому, что суды до сегодняшнего дня снижали неустойку за просрочку в 10 раз. В итоге застройщики на один и тот же рубль дольщика старались строить два дома и более.

Чиновникам защищать свои права как потребителя не камильфо.

- Судя по небольшому количеству исков о взыскании денег за просрочку, дольщики все-таки согласны ждать?

- До сегодняшнего дня статистика была такова. В целом где-то треть от дома «дремучие». Эти люди вообще не понимают, что такое суд, юридические услуги. Еще треть, что называется «в системе»: различные бюджетники, чиновники, сотрудники правоохранительных органов, те же судьи, кстати. Таким людям идти в суд защищать свои права как потребителя не камильфо. С оставшейся третью мы и работаем. Объясняем, что неустойка – это способ восстановить справедливость. Что ставка рефинансирования – это официальный размер платы за пользование чужими денежными средствами, а неустойка в размере двойной ставки рефинансирования – это штрафная компенсация. Она установлена законом за нарушение договора.

До сих пор дольщики, спорили с судом, а не с застройщиками.

- И все же суды давали очень маленькую компенсацию, почему?

- Есть закон о долевом участии в строительстве многоквартирных домов от 2004 года. Там черным по белому написано: штраф за просрочку – двойная ставка рефинансирования. Кроме того, при отказе расплатиться до суда с застройщика взыскивается 50 % штраф по закону о защите прав потребителей. Однако, есть еще ст. 333 Гражданского кодекса, которая позволяет снижать такую неустойку. На протяжении многих лет суды это и делали – снижали законную неустойку в 10 раз. Думаю, что это происходило из-за своеобразного понимания «социальной справедливости». Большинство судей удивлялись: «Большие деньги дольщику перепадают ни за что, все сидят, ждут, а этот такой умный в суд пришел». По закону за просрочку за год с миллионной квартиры полагается 160 тысяч неустойки, 80 тысяч штрафа, расходы на юридические услуги и моральный вред – еще 10 тысяч. Итого 250 тысяч. Можно также взыскать убытки, например, за съем квартиры или выплату повышенного процента по ипотеке. Таким образом, до сих пор дольщики, по сути, спорили с судом, а не с застройщиками.

Произошла отмена Верховным судом конкретного решения ульяновского суда.

- Что изменилось и почему?

- Еще в 2013 году Верховный суд РФ дал разъяснения, что снижать неустойку надо в исключительных случаях. В 2014 году мы начали работать по первому своему дому – ЖК Галактика по ул. Терешкова 6б от застройщика «Симбирский дом». Увидев расхождение в позициях Верховного суда и Ульяновского областного, мы выработали долгосрочную стратегию идти в каждом деле до Верховного суда. Провели так десятки дел. Делали это за свой счет, так как ни один дольщик не верил в успех. По статистике, высшая судебная инстанция пересматривает лишь 2,5% дел из тех, которые до него доходят. В итоге, спустя 2 года, произошла отмена Верховным судом конкретного решения ульяновского суда. Немного жаль, что пересмотр произошел не по нашей жалобе, но по дому, в котором мы работали – ул. Отрадная 14, корпус 1.

Нет оснований для снижения неустойки по домам по ул, Отрадная, 14 корпус 1, ул. Федерации 64, ул. Игошина 8.

- Как теперь должны рассматриваться такие дела?

- Теперь, когда все встало на место, ульяновские суды должны устанавливать причину, по которой произошла просрочка, имущественное положение сторон, другие заслуживающие внимание интересы. Однако, к большому сожалению, судебная система, особенно судов общей юрисдикции, не предполагает независимости судей. В итоге, если раньше судьи не задумываясь снижали неустойку, теперь не задумываясь ее не снижают. К слову, причины просрочек, как правило, – это или желание самого застройщика изменить проект дома (например, достроить этаж) или длительное оформление документов со стороны администрации. Такие причины не могут быть основаниями для снижения неустойки. Если виновата администрация, застройщику следует с нее взыскивать неустойку, выплаченную дольщику. Если застройщик сам виноват, то пусть сам и несет издержки. Очень важно первое решение по дому, так как оно дает преюдицию другим дольщикам. На сегодняшний день судом установлено, что нет оснований для снижения неустойки по домам по ул, Отраданая 14, корпус 1, ул. Федерации 64, ул. Игошина 8.

Все дольщики, у которых просрочка началась не позднее 3 лет назад, могут обратиться в суд.

- Эта практика может поменяться? Что могут противопоставить ульяновские суды Верховному?

- Приведу пример дела по ул. Отрадная 14. Железнодорожный районный суд, поняв, что мы можем привести в суд десятки дольщиков, признал законными акты приема-передачи, подписанные застройщиком у дольщиков до ввода МКД в эксплуатацию. В итоге нам пришлось отдельно оспаривать эти акты и по вновь открывшимся обстоятельствам взыскивать неустойку. Дольщики, увидев такое развитие событий, перестали обращаться к нам за услугами. Суд добился своей цели – ограничил поток дел. Потом я выяснил, что с предыдущим домом Железнодорожный суд поступил также. Бороться с этим могут только сильные юристы. Однако дольщикам по этому дому еще не поздно обращаться в суд. Все дольщики, у которых просрочка началась не позднее 3 лет назад, могут сейчас обратиться в суд.

- Не означает ли, что просрочка по дому автоматически приводит застройщика к банкротству?

- Этого и должны бояться застройщики. Дольщикам же нужно серьезней относиться к страхованию. С 2014 года застройщик обязан страховать свою ответственность, поэтому важно знать, есть ли у вас страховка, не отозвана ли лицензия у страховой и так далее.

С «Запада» и «Строительной корпорации» взыскать можно быстро.

- Но есть же еще вопрос взыскания. Может оказаться, что взыскивать по решению суда окажется нечего.

- Тут вопрос, будет ли это юридическое лицо еще что-то строить. Если будет, то деньги не трудно взыскать. Например с «Запада» и «Строительной корпорации» взыскать можно быстро. Такая компания как «Симбирский дом» строит каждый дом на отдельную ООО. В их случае могут помочь только такие юристы, которые специализируются на исполнительном производстве. К слову, мы уже два года ведем «галактические войны» по исполнению решений судов строительной компанией «Симбирский дом». Ведем успешно, но быстрый результат в таких делах недостижим.

Придется брать на себя издержки по контролю за застройщиком.

- Что вы посоветуете людям, которые покупают квартиру в строящимся МКД?

- Уважаемые дольщики, несмотря на то, что (скорее всего) застройщики в Ульяновске скоро перестанут позволять себе нарушать сроки по договору, есть немало вопросов на которые стоит обращать внимание при заключении договора. Нужно внимательно читать не только сами договоры долевого участия, но и разрешительные документы, проектную документацию, правоустанавливающую документацию на землю. У вас есть законное право требовать предоставления этих документов. Помните, что и суд и администрация руководствуются собственными «корпоративными интересами» и вам придется брать на себя издержки по контролю за застройщиком, чтобы получить на выходе качественное и построенное в срок жилье с необходимой инфраструктурой.

Источник:

http://ulgrad.ru/